北京章哥◈★◈ღ★，房地产从业20年◈★◈ღ★，通晓业内门道◈★◈ღ★，我不做所谓的“专家”◈★◈ღ★，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑◈★◈ღ★。

　　老有人说中国的房租收益率太低◈★◈ღ★，像北京的才1.5%左右◈★◈ღ★，跟美国动辄5%的差太远了◈★◈ღ★。看看这帖子吧◈★◈ღ★，所有光说收入不说成本的都是耍流氓◈★◈ღ★。就跟说凭什么大酒楼拍黄瓜的毛利率比大排档高这么多啊？成本高啊◈★◈ღ★，房租水电+工资+纳税不是钱啊？七扣八扣的都刨去◈★◈ღ★，那边儿利润高还不一定呢◈★◈ღ★。

　　这帖子说新泽西房子的持有成本是3.5%◈★◈ღ★，那如果房租收益率是5%（租售比240）◈★◈ღ★，线%了◈★◈ღ★，和北京有区别吗？

　　而且这帖子中说的还不全面◈★◈ღ★，还有好几项费用没说呢◈★◈ღ★，另外新泽西的平均租金收益也不是5%◈★◈ღ★，而是8%左右◈★◈ღ★，也就是租售比150左右◈★◈ღ★，相当高了吧？

　　1◈★◈ღ★、保险费◈★◈ღ★，这玩意儿没谱儿◈★◈ღ★，懂行的能买到便宜且不坑人的◈★◈ღ★，几百美元就行◈★◈ღ★。不懂行那就等着挨坑吧◈★◈ღ★，一年从上千到几千都没谱儿◈★◈ღ★，而且还逐年涨价◈★◈ღ★。

　　2◈★◈ღ★、特殊维护费◈★◈ღ★。如果是公寓的话◈★◈ღ★，HOA（业委会◈★◈ღ★，相当于物业）经常会检查◈★◈ღ★，如果门窗旧了甚至窗帘旧了都让你换◈★◈ღ★，还必须买他们统一规格的◈★◈ღ★。如果出租的话有的甚至连室内都检查深度开发1V3大豆◈★◈ღ★，人家就是为了维护整体房价的保值和租金◈★◈ღ★，也是为你好◈★◈ღ★。

　　3◈★◈ღ★、大修维护费◈★◈ღ★。这主要就是楼体加固◈★◈ღ★、装修和更换管道和电梯什么的◈★◈ღ★，一般都是老公寓◈★◈ღ★，跟咱们内地的维护差不多◈★◈ღ★，只不过要自己掏钱◈★◈ღ★。还记得前几年迈阿密倒塌的那栋公寓吗？其实HOA早就发现地基沉降了◈★◈ღ★，但维护费太高◈★◈ღ★，业主们没达成共识◈★◈ღ★，于是HOA撒手不管了◈★◈ღ★，后果则是房倒屋塌的死了一堆人◈★◈ღ★。

　　4◈★◈ღ★、HOA罚款◈★◈ღ★。你没看错◈★◈ღ★，人家的业委会就是有罚款的权力◈★◈ღ★，只要是在公约列表里有的◈★◈ღ★，业主就必须无条件遵守◈★◈ღ★，否则人家就下罚单◈★◈ღ★。比如屋内噪音◈★◈ღ★，或者是抽烟让邻居闻见了◈★◈ღ★，搬家超出规定时间了◈★◈ღ★，出租不按规矩排序了深度开发1V3大豆深度开发1V3大豆◈★◈ღ★，不申报就留朋友过夜了◈★◈ღ★，违规养宠物了什么的◈★◈ღ★，还有随地吐痰◈★◈ღ★，只有你想不到的◈★◈ღ★，没有人家不管的◈★◈ღ★。好几十页的公约呢◈★◈ღ★，你不看是你的事儿◈★◈ღ★。

　　但只要你敢不交◈★◈ღ★，那就等着滞纳金和没收拍卖吧◈★◈ღ★。不服吗？欢迎走法律程序◈★◈ღ★，但是告诉你◈★◈ღ★，美国几乎没有告赢HOA的先例◈★◈ღ★，就因为人家是自治组织◈★◈ღ★，政府管不着◈★◈ღ★，连律师都不爱接这活儿◈★◈ღ★。当然你也可以去竞选业委会主任◈★◈ღ★，只要选的上就行◈★◈ღ★，否则就遵守规矩或搬家滚蛋◈★◈ღ★。

　　5◈★◈ღ★、如果出租的话还有费用◈★◈ღ★。首先就是税费凯时尊龙官网◈★◈ღ★，如果不申报就按照房租的30%扣缴◈★◈ღ★，小4个月房租◈★◈ღ★。如果申报那看情况了◈★◈ღ★，按照个人所得税的阶梯计算◈★◈ღ★，一般10-15%◈★◈ღ★。1-2个月的房租◈★◈ღ★。中介费◈★◈ღ★，一般1个月房租◈★◈ღ★。如果委托中介管理的线个月房租◈★◈ღ★。

　　HOA管理费◈★◈ღ★，每年半个月房租左右◈★◈ღ★，算是公共设施磨损费凯时尊龙官网◈★◈ღ★。也有不收的◈★◈ღ★，但这种公寓通常限定出租的名额深度开发1V3大豆◈★◈ღ★，比如每年只允许有十套房出租◈★◈ღ★，那你就得排队◈★◈ღ★。而且限定年头儿◈★◈ღ★，比如只能两年◈★◈ღ★，到日子了就必须退租深度开发1V3大豆◈★◈ღ★，否则罚款◈★◈ღ★。前两年哪个被打死的华裔女博士◈★◈ღ★，就是因为买了公寓但HOA不让她出租赚钱◈★◈ღ★，让她排队等着◈★◈ღ★，所以她才拒交物业费的◈★◈ღ★。欠费三年后HOA把房子拍卖了凯时尊龙官网◈★◈ღ★，让警察上门撵人◈★◈ღ★，她不走还威胁了警察◈★◈ღ★，结果被清空了弹匣深度开发1V3大豆◈★◈ღ★。

　　6◈★◈ღ★、出租的话还有隐形费用◈★◈ღ★。因为美国很多州是对租客保护的◈★◈ღ★，一旦入住就不能随便轰走◈★◈ღ★。那如果住进了无赖◈★◈ღ★，轻者损失几个月房租◈★◈ღ★，多了能好几年◈★◈ღ★，所以一般都按照半年租金损失计算◈★◈ღ★。

　　再一个隐形费用是租金涨幅◈★◈ღ★。如果你有本事就租给没有政府补贴的人◈★◈ღ★，危险就是有可能欠租◈★◈ღ★。否则图个稳妥就租给有补贴的◈★◈ღ★，但代价就是租金涨幅小深度开发1V3大豆◈★◈ღ★，一般只有市场价的一半◈★◈ღ★，看你怎么选了◈★◈ღ★。

　　7◈★◈ღ★、再有个隐形费用是“逆权侵占法”凯时尊龙官网◈★◈ღ★。也就是如果房子空置◈★◈ღ★，一旦被人闯入而你没有发现◈★◈ღ★，那他如果住了一段时间（各州对时间的法律不同）◈★◈ღ★，那你就不准轰他走了◈★◈ღ★，必须走法律程序◈★◈ღ★。

　　甚至如果时间长了深度开发1V3大豆凯时尊龙官网◈★◈ღ★，那这套房就归了侵占者的了◈★◈ღ★，这就是逆了你的产权◈★◈ღ★。所以要想防备这种事儿◈★◈ღ★，要么就邻居间互相帮忙◈★◈ღ★，要么就请专业的团队预防或解决◈★◈ღ★，反正都得花钱◈★◈ღ★。

　　总之明白美国为什么租金收益率高了吧？经济规律是自然法则◈★◈ღ★，高收益必定意味着高风险+高难度◈★◈ღ★，再或者是表面的高收益必定有背后的高投入◈★◈ღ★。天下没有免费的午餐◈★◈ღ★，也没有不一样黑的乌鸦◈★◈ღ★，而是一只更比一只黑……尊龙app◈★◈ღ★，凯时尊龙官网app◈★◈ღ★，凯时尊龙官网◈★◈ღ★。电梯安装◈★◈ღ★，尊龙凯时◈★◈ღ★，尊龙AG旗舰厅app尊龙凯时人生就是博平台◈★◈ღ★。尊龙凯时人生就是搏